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房产税来了?财政部确定,专家提免征面积

作者:百家号 来源:房产新谈 时间:2021-12-03

房产税要来了,这可能是近半年以来房地产行业最大的“瓜”,可以说,对于“吃瓜群众”的刚需购房者来说,房产税是他们最期待的税收。因为目前房价依旧非常高,很多人都期望能够通过房产税让房价真正地降低下来。根据统计数据显示,截至2021年10月份,全国平均房价依旧高达9749元/平方米。也就是说,虽然今年下半年以来受调控政策的影响,房价是下跌了,但是也仅是跌回了2020年的水平。而根据上海易居研究院的调查统计数据显示,截至2020年底,全国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3,而平均房价收入比越高,就说明房价越高,人们买房就越困难。就比如13.3,就意味一个家庭想购买一套房子,需要整个家庭不吃不喝工作13.3年。

在国际上,合理的平均房价收入比在5左右,而我们国家100城的平均房价收入比就高达9.2,所以目前我们国家的房价真的非常高。虽然2016年9月份楼市调控政策就开始了,但是从2017年底到2020年底,全国平均房价依旧从7614元/平方米涨到了9860元/平方米,3年上涨了2246元/平方米,平均每年涨幅高达9.83%。当然,进入2021年以来,楼市调控效果慢慢显露出来,不仅房价上涨的势头被慢慢遏制了下来,同时很多很多城市和地区的房价都出现了下跌了现象。更重要的是,在今年9月份,全国平均房价迎来了77个月以来的首次环比下跌,并且在10月份房价再次环比下跌。也就是说,楼市调控的效果确实已经显露出来,房价也已经开始下跌了。

但是不可否认,目前我们国家的总体房价还是非常高的,对于大部分人来说,房价下跌这一点相当于没有。更重要的是,在目前的楼市调控政策下,房价很难出现大的跌幅,一方面是因为调控政策是为了维持房价稳定,另一方面是因为现在的调控政策并没有触及到炒房客的核心利益。目前,楼市调控的主要手段还是限购和限售,这对于已经投资了大量房产的投资客来说,并没有太大的影响。而房产税则不同,房产税就是针对房子征税的,所以持有的房子越多,需要缴纳的房产税就越多,这就会大幅增加投资客持有房产的成本。投资客投资房产是为了获利的,一旦持有房产的成本大于获得收益,投资房产就会面临亏损。到了那时,投资客不但不会再继续投资房产,反而会开始抛售房产。

正是因为这个原因,所以人们对房产税寄予了厚望,就是期望房产税能够早日出台,让房价真正地降低下来。那么,房产税到底什么时候能够出台呢?对于房产税出台的时间已经讨论了很多年了。进入2021年以来,关于房产税的消息越来越多了,比如在今年5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文再度提到“积极稳妥推进房地产税立法和改革”;比如在5月11日,财政部又会同住建部等4个部门负责人,在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市的负责人及部分专家学者,对房地产税改革试点工作的意见。可以看出,针对房产税,财政部已经实锤,目前房产税不仅真实存在,并且针对房产税出台的准备工作都在稳步推进之中。更重要的是,现在房产税试点在即,这说明距离房产税正式出台的时间真的不远了。

另外,今年以来,很多专家和学者都发声表示房产税会很快出台,比如著名经济学家任泽平认为房产税大概率会在未来5年出台,也就是在“十四五”期间出台;还比如经济学家马光远也表示:这一次“十四~五”规划建议没有提房地产税,是不是意味着在“下个五年”期间房地产税也不会提上立法日程?,我的判断恰好相反。我认为,“下个五年”期间,可能是出台房地产税最好的时机,这个时机一旦错过,未来恐怕很难找到出台的时间窗口。

在今年8月11日,中国经济周刊发表了一篇题为《专家:房地产税或年底前出台试点政策,税率不超过1%》的文章,在文章中针对房产税出台的时间明确表态:房产税试点不是遥遥无期的,已经到了实质推进的阶段,年底前出台试点政策的可能性还是很大的。这是权威媒体首次针对房产税出台的时间作出,这说明目前房产税出台之前的准备工作确实已经基本完成了,房产税随时都有可能出台。

所以,对于人们来说,现在已经不用再去担心房产税存不存在的问题了,并且房产税大概率也会在未来5年内出台。而随着距离房产税出台的时间越来越近,很多人对房产税的税率也越来越关心了,甚至还有很多人担心房产税会增加他们的负担。对于一些刚需购房者来说,本来就背负着房贷,生活压力非常大,所以他们担心房产税出台之后,又会增加他们的负担。对于人们的这种担心,其实完全没有必要,因为房产税主要针对的就是房产比较多的人,对于刚需家庭影响不大,并且新华社也曾在《房地产税改革多个重难点待解》给出意见:

房地产税应设立免征面积。对于刚需购房者而言,居住条件在平均水平以下的居民在保有环节上将缴很少的税甚至无需纳税,再加上综合税制下房地产交易环节税费的大幅清理或废止,中低收入水平居民将会实质受益,一定程度上有助于刚需型需求的实现。

可以看出,房产税大概率会针对刚需家庭而设置免征面积,也就是一个家庭持有一定面积内的房子不需要缴纳房产税。对此,财税专家张学诞提出一个方案:设置40平方米的免征面积,按照阶梯式标准(0.2%~1.2%)。如果按照这个方案征收房产税,那么一个三口之家就有120平方米的免征面积,也就是拥有120平方米以内的房子不需要缴纳房产税。120平方米足够正常居住了,就算房子面积超出了一点,由于超出面积小并且税率低,所以房产税可以忽略不计。

但是从这个方案中可以看出,这个方案对刚需家庭非常友好,但是对于持有大量房产的投资客就非常不友好了。因此持有的房产多,就会意味着需要缴纳的房产税税率高,缴纳的房产税就非常多。就比如超出的面积超过1000平方米,按照目前1万元/平方米的平均售价计算,超出房产的价值为1000万元,如果按照1.2%的税率征收房产税,也就意味着每年需要缴纳12万元的房产税。如果超出的面积是100平方米,那么按照平均房价计算,未来每年就需要缴纳2000元~12000元的房产税。

总结:目前很多投资者持有了大量房产,动辄就是十几套甚至几十套,一旦房产税出台,就意味着以后每年需要缴纳一大笔房产税。最后,刚需购房者可以放心,房产税不会误伤到真正的刚需购房者,而对于持有房产比较多的人,就需要提前做好卖掉多余房产的准备了。